Thiếu không gian sinh hoạt công cộng tại chung cư: Lỗi do nhà quản lý và chủ đầu tư Không gian công cộng nói chung thuê căn hộ gần sân bay , công viên, vườn hoa hay sân chơi nói riêng chính là những tiêu chí để đánh giá một đô thị, tòa nhà chung cư có chất lượng tốt. Việc thiếu chỗ vui chơi, hay không gian công cộng trong các đô thị hiện nay, ThS.KTS Lã Thị Kim Ngân, Viện trưởng Viện Kiến trúc – Hội Kiến trúc sư Việt Nam trả lời Reatimes rằng phần lớn lỗi thuộc về chủ đầu tư và việc buông lỏng quản lí. PV:Thưa bà, hiện nay, thiết kế và tổ chức các căn hộ chung cư còn nhiều bất cập trong đó có thiếu không gian chung. Nguyên nhân có thể đánh giá là bởi một "tổ hợp" các lý do khách quan trong cả chuỗi từ vai trò của nhà đầu tư, thiết kế, thi công và người sử dụng. Dưới góc nhìn của KTS, bà đánh giá nguyên nhân nào là khách quan và chủ quan? ThS.KTS Lã Thị Kim Ngân: Trước hết, cần hiểu như thế nào được gọi là không gian chung. Điều này, được quy định rõ trong luật nhà ở 2014. Trong đó, sở hữu chung của nhà chung cư bao gồmhần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng và nhà sinh hoạt cộng đồng của nhà chung cư. Các không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư bao gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, hệ thống cấp điện, cấp nước, cấp ga, hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa. Không gian chung cũng bao gồm hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó, trừ hệ thống hạ tầng kỹ thuật sử dụng vào mục đích công cộng hoặc thuộc diện phải bàn giao cho Nhà nước hoặc giao cho chủ đầu tư quản lý theo nội dung dự án đã được phê duyệt. Bên cạnh đó căn hộ dịch vụ gần sân bay , còn các công trình công cộng trong khu vực nhà chung cư nhưng không thuộc diện đầu tư xây dựng để kinh doanh hoặc phải bàn giao cho Nhà nước theo nội dung dự án đã được duyệt bao gồm sân chung, vườn hoa, công viên và các công trình khác được xác định trong nội dung của dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt. Hiện nay, trong đa số các chung cư cũ, các không gian chung đặc biệt là các nhà sinh hoạt cộng đồng, sân chơi, vườn hoa, các tiện ích phục vụ, những không gian giao tiếp cộng đồng thiếu so với các quy định, quy chuẩn xây dựng, yếu và kém chất lượng. Có thể quan sát các khu chung cư, khu tập thể một thời đã từng là những mẫu mực về thết kế như Kim Liên, Trung tự, Thành Công, Nguyễn Công Trứ, Thanh Xuân… không gian vườn hoa sân chơi cũng được quy hoạch và đầu tư theo quy chuẩn, đảm bảo quy mô, vị trí, phạm vi phục vụ. Nhưng đến nay, phần lớn đã xuống cấp, thiếu tiện nghi, không an toàn và kém chất lượng. Các không gian chung bị thu hẹp bởi sự lấn chiếm của các dịch vụ buôn bán thương mại, chợ cóc, nơi trông giữ xe đạp xe máy, nơi đổ rác phế thải, bãi đất hoang… bởi thiếu ý thức sử dụng các không gian chung của người dân và sự buông lỏng kỷ cương trật tự trong quản lí. Ngay tại khu Linh Đàm trước đây đã từng là Đô thị kiểu mẫu trong nhiều năm mà vài năm gần đây đã trở thành một bài học cần phải cảnh báo về sự quá tải của mật độ xây dựng, các không gian trống, khoảng cách cần thiết giữa các tòa nhà dần bị chiếm dụng mất đi các không gian chung. Nguyên nhân căn bản do gia tăng không kiểm soát được về quy mô dân số, điều kiện kinh tế khó khăn và xu hướng đầu tư chỉ chú trọng số lượng quỹ nhà ở mà bỏ qua các tiêu chí chất lượng ở, quản lý đô thị hạn chế và đâu đó là sự buông lỏng nhiều năm về kỷ cương trật tự trong sử dụng các không gian chung. Một góc nhìn khác từ các dự án chủ đầu tư là các doanh nghiệp tư nhân đầu tư tại các khu chung cư như Mullbery, Ecopark, Ciputra, Royal City, Time City,…. các không gian chung, không gian cây xanh, vườn hoa, sân chơi cho mọi lứa tuổi, nhà sinh hoạt cộng đồng, các phòng tập đa năng, bể bơi…được quan tâm chú trọng với những giải pháp thiết kế thân thiện, hấp dẫn và đa dạng các hoạt động giao tiếp cộng đồng. Các yếu tố cạnh tranh, khẳng định thương hiệu được khai thác từ các mô hình ở mà trong đó các không gian chung được quan tâm đầu tư thích đáng, đáp ứng khát vọng về nhu cầu hoạt động thư giãn nghỉ ngơi, nâng cao thể lực trí lực, an toàn, tiện nghi cho mọi lứa tuổi với môi trường trong và ngoài công trình đều xanh sạch. Qua đây, nhận thấy rõ nhà đầu tư đóng vai trò quyết định trong việc lựa chọn các mô hình ở (từ ý tưởng, thiết kế, thi công, giám sát ý tưởng thiết kế đến quản lí sử dụng, và chất lượng phục vụ cộng đồng dân cư). PV: Đối với những tòa nhà không có không gian chung hoặc mất không gian chung thì theo bà giải pháp nào để thay thế các không gian chung của chung cư? ThS.KTS Lã Thị Kim Ngân: Trường hợp không có hoặc bị mất không gian chung cần thiết phải điều chỉnh bổ sung để đảm bảo các nhu cầu sinh hoạt sử dụng của cộng đồng cư dân. Các giải pháp phải xử lý tùy thuộc vào từng chung cư và cần sự tham vấn hợp tác của cộng đồng để có ý thức và trách nhiệm chung. Đối với chung cư hết niên hạn sử dụng phải thay thế cái mới đảm bảo các quy định pháp luật và đáp ứng yêu cầu sử dụng. Đối với chung cư cải tạo, tổ chức thêm tầng hầm, tầng trên mái, tăng cường bản sàn trên cao tạo thêm đường đi bộ và cây xanh theo chiều thắng đứng… Kiên quyết thu hồi các diện tích bị lấn chiếm trái phép giành cho các hoạt động chung của cộng đồng. Định kì duy tu bảo trì để đảm bảo chất lượng các không gian chung apartment for rent in Binh Thanh district. _________________________
