Sàng lọc lại các doanh nghiệp bất động sản Theo Sở Xây dựng TPHCM, trong năm nay, sở đã thẩm định, phê duyệt 19 dự án như dự án Harbor City để phát triển nhà ở; thẩm định thiết kế cơ sở 18 dự án, có tổng mức đầu tư hơn 9.000 tỷ đồng, tổng diện tích xây dựng gần 600.000m² sàn… Còn số liệu từ Savills Việt Nam, tính đến quý 3-2015, thị trường bất động sản (BĐS) TPHCM có thêm khoảng 30.500 căn hộ. Những yếu tố trên dự báo sẽ có tiếp một cuộc “thanh lọc” doanh nghiệp trong thời gian tới, sau cuộc khủng hoảng 2008-2011. Dự án nhà ở tiếp tục phát triển theo kiểu mẫu như khu đô thị Harbor City. Theo báo cáo nghiên cứu thị trường của Công ty Savills Việt Nam, trong 30.500 căn hộ tung ra thị trường, phần lớn tập trung ở phân khúc cao cấp, tọa lạc tại các khu vực trung tâm, như 10.000 căn ở dự án Vinhomes Central Park, 3.000 căn ở Masteri Thảo Điền, 1.200 căn ở Scenic Valley, khoảng 6.500 căn tại dự án Sarimi (Khu đô thị Sala - Đại Quang Minh), 1.860 căn tại dự án The Sun Avenue… Ước tính, từ nay đến năm 2017, thị trường TPHCM sẽ có khoảng 57.500 căn từ 92 dự án hiện hữu và tương lai gia nhập thị trường theo kiểu Office-tel như du an Saigon Royal Residence Novaland. Khoảng 33% tổng nguồn cung tương lai dự kiến được hoàn thành trong năm 2015-2016. Mặc dù, trong quý 3 vừa qua, thị trường ghi nhận khoảng 5.220 căn hộ được giao dịch, tăng 4% theo quý và tăng 59% theo năm, tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ của toàn thị trường vẫn giảm 2 điểm phần trăm theo quý và theo năm. Một điểm đáng chú ý khác là “sự trỗi dậy” của phân khúc biệt thự, nhà liền kề. Cụ thể, trong quý 3-2015, các nhà đầu tư đã tung ra thị trường khoảng 930 căn, nâng tổng nguồn cung lên khoảng 1.680 căn, tăng 47% theo quý và 142% theo năm. Trong đó, quận 9 đã thay thế vai trò của quận Gò Vấp để trở thành khu vực có nguồn cung lớn nhất tại phân khúc này. Phần lớn các chủ đầu tư đều hướng đến việc “chuẩn sao” (chuẩn 3, 4, 5 sao hoặc resort) với giá bán rất cao. Đơn cử, Công ty Khang Điền công bố dự án biệt thự sinh thái Lucasta với mức giá dao động từ 7,8 - 15,3 tỷ đồng/căn (biệt thự song lập) và từ 9,6 - 25,5 tỷ đồng/căn (biệt thự đơn lập). Thông tin từ kỳ họp Quốc hội đang diễn ra cho thấy bức tranh kinh tế đất nước vẫn còn nhiều khó khăn. Do đó, kỳ vọng vào các chính sách để hỗ trợ cho BĐS trong thời gian tới là rất khó. Ông Phan Thành Huy, Tổng Giám đốc Tập đoàn Novaland, cho rằng thời gian qua thị trường tốt lên ở tất cả các phân khúc, tuy nhiên các nhà đầu tư BĐS đang gặp thách thức khi nguồn cung khá lớn, “miếng bánh buộc phải chia nhỏ hơn”. Trên cơ sở đánh giá “sức cầu”, nhiều chuyên gia cho rằng, những dự án có giá bán từ 3 - 5 tỷ đồng/căn hộ hiện tại không phù hợp với số đông nhu cầu khách hàng. Phần lớn các chủ đầu tư BĐS cao cấp đều kỳ vọng vào nguồn khách ngoại, Việt kiều và những khách hàng mua để cho thuê lại, coi như “của để dành”. Ước tính, hiện có khoảng 25% lượng căn hộ cao cấp tại TPHCM được khách hàng mua để cho thuê lại. Trên cơ sở đó, nhiều chuyên gia nhận định thời gian tới, thị trường BĐS sẽ diễn ra một cuộc “thanh lọc” lần thứ hai kể từ năm 2008 đến nay, nhất là đối với những doanh nghiệp yếu về tài chính, thương hiệu không mạnh, vị trí dự án không tốt… Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM, cho rằng hiện nay phân khúc nhà ở có quy mô vừa và nhỏ, với giá bán vừa túi tiền (trên dưới 1,5 tỷ đồng/căn hộ) vẫn là phân khúc phát triển bền vững và là trụ cột của thị trường. Sản phẩm thuộc phân khúc này cơ bản đáp ứng nhu cầu thật của đông đảo người tiêu dùng. Thực tế, với quy mô dân số khoảng 8 - 10 triệu người, phần lớn là trẻ, nhu cầu nhà ở “hợp túi tiền” tại TPHCM là rất lớn, hiện vẫn trong tình trạng cung không đủ cầu. Theo các chuyên gia, nguyên nhân cơ bản khiến các chủ đầu tư không mặn mà với nhà ở giá rẻ là do lợi nhuận không cao, biên độ lợi nhuận quá thấp, nếu biến động về giá coi như lợi nhuận rơi về số 0. Để “nhóm khách hàng trẻ” tham gia sâu vào phân khúc BĐS cao cấp, cần phải có chính sách hỗ trợ tài chính từ các chủ đầu tư cũng như ngân hàng; còn nếu như thuần túy “vay - mua” theo cơ chế thị trường là rất khó. Do đó, phân khúc “cao cấp” sẽ chỉ là sân chơi cho những doanh nghiệp uy tín trên thị trường, dự án có vị trí tốt. Ở những vị trí đắc địa, ngoài nhu cầu ở để tận hưởng các dịch vụ tốt nhất của khu trung tâm, nhà đầu tư có thể đầu tư kinh doanh, cho thuê lại, mua căn hộ officetel mở văn phòng…
